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中国人到日本投资买房有什么风险?

  近年来,中国的富人阶层不断扩大,投资者瞄准了日元贬值的机会。他们到日本投资买房的自然环境和住房质量。许多中国人来日本购买房地产。在日本,甚至有专门为中国业主提供服务的税务代理。


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  近年来,国内富裕阶层不断扩大,投资客瞄准了日元贬值的机遇,看上了日本的自然环境和房屋质量,不少中国人到日本购置不动产,日本甚至还出现了专门给中国业主服务的税务师事务所。日本流通科学大学教授辻美代日前在接受采访时说,最近一段时间,在日本购买不动产的中国客户明显增多,日本欢迎这些投资。


  在日华人邓女士说,最近常见中国人在日本买地、买房的消息,主要是因为日本的楼房和土地一起出售,只要你不卖,还可以一起留给子孙,这对于只有70年使用权的中国房产来说,显得非常吸引人。


  中国人买日本房,觉得赚了,日本人拿中国钱复苏经济,觉得高兴。这真的是双赢吗?中国投资人,日本房市的风险你都看清了吗?


  不看不知道 中国人在日本买房到底有哪些风险?


  日本房价相对中国一线城市,有一定竞争力。例如记者驻地的惠比寿地区属于东京一等地,但驻地对面一座3层小楼,带地皮只要7680万日元(1日元约合0.052元人民币)。东京的二手房和小户型,即使是市中心,只要2000万日元就能购买。日本其他地区的房产都有中国人涉足,就连北海道千岁市都开发了面向中国人的独栋别墅,2000万日元一套,未完工就销售一空。


  然而,在日本购买不动产需缴纳各种费用,买完之后还一直有各种费用伴随,这跟国内买完就一劳永逸的中国房产并不一样。此外,日本对当地人购买个人自住房产的贷款和减税等优惠政策,一般外国人是享受不到的。


  在日本,房产与土地一起都要缴纳“固定资产税”,每年征收,是大头。税率根据地区不同,会有很大差异,高级住宅区和东京都中心地区,比如惠比寿和白金台等地,由于土地非常昂贵,收入不高就无法纳税,因此也有失业者不得不出售不动产的情况。


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  另外,日本不动产的遗产税非常高,当今皇后美智子的家人还曾经以房产作为遗产税抵押给国家。日本的遗产税税率高于欧洲国家,略低于美国,基本上到孙子辈时房产就没有了。这就是私有制的日本没有土地大亨和不动产大亨的重要原因,所以在日本有一种“财产三代而竭”的说法。


  日本遗产税的税率根据财产多少决定,财产越多税率越高。1000万以下房产的继承税税率是10%,3000万以下是15%,5000万以下是20%,1亿至2亿日元40%,2亿至3亿日元45%,3亿至6亿日元50%,6亿日元以上则高达55%。按照日本现行的遗产税,中国人到日本购置大额不动产,若干年后就相当于给日本国库做了贡献。


  简单归纳起来,日本购买不动产有如下税费:1、购入不动产时,要根据固定资产的交易价格一次性缴纳4%的交易税(自用住房较低,为3%);2、到政府部门登记备案要缴纳登记税(一次性);3、不动产交易时要缴纳印花税(一次性);4、遗产税和赠与税。除对配偶有些照顾、子女次之外,税率较高,最高达到55%(一次性);5、固定资产税(每年交)为市值的1.4%:6、当出让不动产时,不满5年的,需缴纳的所得税和居民税分别为30%和9%,超过5年,则为15%和5%。


  希望买房保值或倒房赚钱,在日本很难实现。首先,日本房屋折旧率很高,独门独院的小楼一般都是木质结构,20年以后价值就相当于零。如果是公寓楼,折旧率慢一些,但一般10年也要进行一次大修,大修的钱就来自业主平时缴纳的修缮费。如果房龄达到50年,业主会协商后决定重建。如何买房保值?实在很难。


  由于各种税费,买房出租利润也不乐观。邓女士指出,日本不动产的维修费相当可观,如果是楼房,管理费也不低。


  日本炒房热早已结束,光从照片上看到漂亮的房子而不实地调查就购买的话,往往会吃大亏。即便是东京都内,哪怕位置相邻,居住环境也完全不一样。在一些情况极端的地方,车站南北之间、河流东西之间的土地差价超过2倍。


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  日本地震高发,不动产面临地震损毁威胁,这属于特殊风险。所以日本不动产如果不买全了,地震、海啸、火山喷发带来的损失就不会赔偿。而即使加入地震保险,也有一个赔偿上限的问题。这些都得考虑仔细。